Assemblea condominiale: come funziona, chi può partecipare e come si prendono le decisioni
Vivere in condominio significa condividere molto più di un portone, un ascensore o qualche metro di pianerottolo. Significa anche prendere decisioni insieme, spesso su temi che hanno un impatto concreto sulla quotidianità e sulle spese di tutti.
Prima o poi, quindi, capita di ricevere una convocazione per l’assemblea di condominio. E insieme alla comunicazione arrivano quasi sempre anche le domande: devo esserci per forza? Posso delegare qualcuno? Quanti condomini devono partecipare? Che cosa succede se non sono d’accordo con una decisione?
L’assemblea condominiale è il luogo in cui queste decisioni prendono forma. Si parla di bilanci, manutenzioni, lavori straordinari, fornitori, problemi comuni e, in alcuni casi, anche di questioni che possono dividere parecchio i proprietari.
Capire come funziona l’assemblea condominiale aiuta a orientarsi meglio tra votazioni, millesimi, maggioranze e verbali. Ma soprattutto permette di partecipare con maggiore consapevolezza, senza arrivare alla riunione con la sensazione di dover decifrare un linguaggio per addetti ai lavori.
Vediamo quindi quali sono le principali regole da conoscere, chi può partecipare e come vengono approvate le decisioni che riguardano il condominio.
Cos’è l’assemblea condominiale e quando si convoca?
L’assemblea condominiale è il momento in cui i proprietari delle unità immobiliari si riuniscono per discutere e decidere come gestire gli aspetti comuni dell’edificio.
Non si parla necessariamente di grandi interventi o situazioni eccezionali. Molte decisioni riguardano attività piuttosto ordinarie: approvare il rendiconto dell’anno precedente, definire il preventivo per quello successivo, scegliere un’impresa per la pulizia delle scale oppure programmare la manutenzione dell’ascensore. Altre volte, invece, sul tavolo ci sono questioni decisamente più impegnative.
L’assemblea ordinaria viene convocata periodicamente e serve soprattutto a gestire gli aspetti ricorrenti della vita condominiale. L’assemblea straordinaria entra invece in gioco quando emerge una necessità specifica che non conviene rimandare.
La normativa prevede anche che almeno due condomini, purché rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, possano chiedere all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini interessati possono procedere direttamente alla convocazione.
Chi convoca l’assemblea e come arriva la convocazione
Nella gestione quotidiana del condominio, è normalmente l’amministratore a occuparsi della convocazione dell’assemblea di condominio. La convocazione deve fornire ai condomini tutte le informazioni necessarie per capire quando si svolgerà la riunione e, soprattutto, di che cosa si parlerà.
L’avviso deve indicare data, ora e luogo dell’assemblea, oltre all’ordine del giorno. Se l’incontro viene organizzato in videoconferenza, devono essere specificate anche le modalità per collegarsi alla piattaforma scelta. L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data prevista per la prima convocazione, attraverso le modalità ammesse dalla normativa, come raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Può sembrare un dettaglio formale, ma non lo è affatto.
Ricevere la convocazione con sufficiente anticipo permette infatti di organizzarsi, leggere eventuali documenti e capire quali decisioni saranno richieste.
Perché l’ordine del giorno è così importante?
L’ordine del giorno è, in un certo senso, la mappa dell’assemblea. Indica gli argomenti che verranno affrontati e consente ai condomini di prepararsi prima della riunione. Non è un semplice elenco burocratico: delimita ciò su cui i partecipanti saranno chiamati a discutere e, eventualmente, a votare.
Quando nell’ordine del giorno compare un intervento costoso o particolarmente complesso, è buona abitudine leggere prima i documenti disponibili e segnarsi eventuali dubbi.
Meglio chiedere una spiegazione in più prima del voto che ritrovarsi, qualche giorno dopo, a domandarsi esattamente che cosa sia stato approvato.
Una convocazione inviata in modo errato, troppo tardi o priva degli elementi necessari può inoltre incidere sulla regolarità delle decisioni adottate. Per questo tempi e modalità non andrebbero considerati semplici formalità.
Si può partecipare a un’assemblea online?
Sì. Oggi un’assemblea condominiale può svolgersi anche in videoconferenza. La possibilità è particolarmente utile nei condomini in cui alcuni proprietari vivono in altre città, trascorrono lunghi periodi lontano da casa oppure fanno fatica a partecipare agli incontri in presenza.
La distanza, però, non cambia la sostanza della riunione. Anche online devono essere rispettate le regole relative a partecipazione, votazioni, maggioranze e verbalizzazione.
Chi può partecipare e come funziona la delega
In linea generale, all’assemblea partecipano i proprietari delle unità immobiliari che fanno parte del condominio. Non partecipare personalmente, però, non significa necessariamente rinunciare alla possibilità di far valere la propria posizione.
La legge consente infatti di utilizzare una delega. Un condomino può farsi rappresentare da un’altra persona, purché la delega sia redatta in forma scritta.
La soluzione è semplice e utile soprattutto quando all’ordine del giorno ci sono questioni importanti. Invece di lasciare il proprio voto completamente fuori dalla discussione, si può affidare la rappresentanza a una persona di fiducia.
Esistono comunque alcuni limiti.
Nei condomini con più di venti partecipanti, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e, allo stesso tempo, più di un quinto del valore proporzionale dell’edificio, per evitare che una sola persona finisca per concentrare su di sé una parte eccessiva del potere decisionale.
Quando invece un appartamento appartiene a più comproprietari, questi devono individuare un unico rappresentante per partecipare all’assemblea.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo: cosa significano
La parola “quorum” è una di quelle che fanno sembrare l’assemblea condominiale più complicata di quanto sia. In realtà, il concetto diventa più chiaro appena si distinguono due cose diverse: quorum costitutivo e quorum deliberativo.
Il quorum costitutivo stabilisce quante persone e quanti millesimi devono essere rappresentati perché l’assemblea possa iniziare validamente. Il quorum deliberativo riguarda invece il passaggio successivo: quanti voti servono per approvare una decisione.
Prima, dunque, bisogna verificare se ci sono abbastanza partecipanti per aprire l’assemblea. Poi, punto per punto, si controlla se la proposta raggiunge la maggioranza necessaria.
Quorum in prima convocazione
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita quando sono presenti condomini che rappresentano almeno due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per le deliberazioni ordinarie previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, è poi necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Non sempre, però, la prima convocazione raggiunge questi numeri. Ed è proprio per questo che negli avvisi di convocazione si vedono spesso due date, una per la prima e una per la seconda riunione.
Quorum in seconda convocazione
Se la prima assemblea non può svolgersi perché manca il quorum necessario, si passa alla seconda convocazione.
Le soglie, in questo caso, sono più basse. L’assemblea è validamente costituita quando partecipano almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Per le deliberazioni ordinarie, in seconda convocazione serve invece la maggioranza degli intervenuti, purché rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Una precisazione, però, è fondamentale: queste soglie non valgono automaticamente per qualsiasi decisione.
Ci sono interventi e materie per cui la legge richiede maggioranze più elevate.
Costituzione in prima convocazione —> maggioranza dei partecipanti e almeno 2/3 del valore dell’edificio
Delibera ordinaria in prima convocazione —> maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio
Costituzione in seconda convocazione —> almeno 1/3 dei partecipanti e almeno 1/3 del valore dell’edificio
Delibera ordinaria in seconda convocazione —> maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio
Come si approvano spese, lavori e interventi condominiali
Qui le cose diventano più concrete. E spesso anche più delicate. La legge non tratta tutte le delibere nello stesso modo.
Per le decisioni di gestione ordinaria possono essere sufficienti le maggioranze previste normalmente per l’assemblea.
Quando invece si parla di lavori straordinari importanti, nomina o revoca dell’amministratore, ricostruzione dell’edificio o determinate innovazioni, possono essere richieste soglie differenti e più elevate.
Perché contano anche i millesimi?
In assemblea non basta contare quante persone alzano la mano.
Ogni condomino rappresenta infatti anche una determinata quota del valore dell’edificio, espressa in millesimi. Una decisione deve quindi rispettare contemporaneamente due dimensioni: il numero dei votanti e il valore immobiliare che quei votanti rappresentano.
È un sistema pensato per evitare due estremi. Da una parte, che pochi proprietari con molti millesimi possano decidere tutto da soli. Dall’altra, che un numero elevato di proprietari con quote molto piccole possa ignorare completamente il peso economico delle altre unità.
Quando si devono approvare lavori importanti, vale la pena prendersi qualche minuto in più.
Il prezzo finale è certamente importante, ma non è l’unico elemento da valutare. Bisogna capire che cosa comprende il preventivo, quali materiali verranno utilizzati, quali sono i tempi previsti, come verranno suddivisi i pagamenti e se possono emergere costi aggiuntivi.
Una cifra apparentemente più conveniente può raccontare una storia molto diversa quando si entra nei dettagli.
Verbale dell’assemblea: cosa deve contenere e come consultarlo
Terminata la discussione, resta una traccia scritta di ciò che è successo: il verbale dell’assemblea condominiale. Il verbale serve a documentare formalmente le decisioni prese, i partecipanti presenti, le eventuali deleghe e l’esito delle votazioni. Deve permettere di ricostruire con chiarezza ciò che l’assemblea ha deliberato.
Il verbale dell’assemblea condominiale è importante anche per chi non ha partecipato. Leggerlo consente di sapere quali lavori sono stati approvati, quali spese sono previste e quali decisioni influenzeranno la gestione dello stabile nei mesi successivi.
Conservare i verbali può inoltre essere utile nel lungo periodo. Un condominio ha una memoria fatta di interventi, preventivi, manutenzioni, discussioni e decisioni. Avere documentazione ordinata significa poterla ricostruire senza affidarsi ai ricordi, che raramente coincidono al cento per cento.
Quando una delibera può essere contestata e a chi rivolgersi
Una decisione non smette di essere valida solo perché qualcuno non è d’accordo. Quando una delibera viene approvata correttamente, infatti, produce effetti anche nei confronti dei condomini che hanno votato contro o che non erano presenti.
Questo non significa però che qualsiasi decisione presa dall’assemblea sia automaticamente inattaccabile.
Possono esserci problemi nella convocazione. Può non essere stata raggiunta la maggioranza prevista. Oppure la delibera può risultare contraria alla legge o al regolamento condominiale.
In situazioni di questo tipo entra in gioco il tema dell’impugnazione.
Per le delibere annullabili, il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento entro il termine previsto di 30 giorni. Per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, il termine decorre dalla data della deliberazione. Per gli assenti, invece, decorre dalla comunicazione della delibera.
La distinzione tra delibera nulla e annullabile, però, non è sempre immediata. Se sono coinvolti lavori costosi, richieste di pagamento, vizi procedurali o contestazioni tra condomini, è prudente verificare la situazione con attenzione. Un primo confronto con l’amministratore può aiutare a chiarire i fatti. Se il problema resta, può essere opportuno rivolgersi a un professionista con competenze specifiche.
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E in condominio, dove spesso le tensioni nascono più dalla mancanza di informazioni che dal problema in sé, la chiarezza vale molto.
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