Ruolo e costi dell'amministratore di condominio

• Come si diventa amministratori?
• Quali sono i suoi compiti?
• Quanto costa un amministratore di condominio?

L’amministratore condominiale è ormai una figura imprescindibile per ogni condominio. Egli è responsabile di molteplici mansioni e i suoi obblighi sono regolamentati dalla legge. In questo articolo approfondiremo i requisiti fondamentali dell’amministratore, i compiti che svolge e i compensi medi della sua prestazione.

1. Come si diventa amministratori?

Per diventare amministratori è obbligatorio aver frequentato un corso di formazione specifico e soddisfare alcuni requisiti fondamentali. In particolare è obbligatorio: essere maggiorenni e aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado; non essere inabilitato o interdetto; essere incensurato; non comparire nell’elenco dei protesti cambiari. È necessario anche svolgere con cadenza annuale almeno un’attività di formazione (del valore di 15 Crediti Formativi) nel campo dell’amministrazione condominiale.

2. Quali sono i suoi compiti?

L’amministratore condominiale viene nominato dall’assemblea condominiale con l’obiettivo di gestire l’amministrazione del condominio e, se necessario, rappresentare i condomini di fronte alla legge. Il suo compito è in primo luogo la gestione delle spese ordinarie del condominio, come la pulizia e l’illuminazione degli spazi comuni, le riparazioni generiche e il pagamento dell’assicurazione condominiale. Oltre a ciò, egli deve assicurare l’integrità degli spazi comuni dell’edificio e dei relativi impianti. Ad esempio, è suo compito programmare la revisione degli ascensori e degli impianti di riscaldamento. Infine, rientra nelle sue responsabilità sollecitare il pagamento delle spese da parte dei condòmini morosi, convocare assemblee ordinarie e straordinarie, mantenere aggiornati i registri dei pagamenti e adempiere ai vari obblighi fiscali.

Il ruolo dell’amministratore di condominio è divenuto centrale anche per la gestione delle richieste di accesso ai bonus introdotti dal Governo. Generalmente, un buon amministratore è capace di informare per tempo i condomini su eventuali incentivi fiscali di cui potrebbero beneficiare o, in caso fossero i condomini stessi a proporli, di verificare l’applicabilità dell’iniziativa. In relazione ai bonus, il ruolo  dell’amministratore di condominio è coordinare nel miglior modo le varie fasi dei lavori. Egli si occuperà innanzitutto di verificare il rispetto dei criteri necessari per l’accesso ai bonus; poi verificherà i requisiti della ditta scelta per effettuare i lavori e coordinerà le attività del cantieri che verrà avviato.

3. Quanto costa un amministratore di condominio?

La nomina, la revoca e gli obblighi dell'amministratore di condominio sono regolamentati dall’articolo 1129 del Codice Civile e dalle riforme imposte dalla legge n. 220 dell’11 dicembre 2012. In accordo con questi obblighi l’amministratore, simultaneamente all'accettazione della nomina, è tenuto a definire con estrema precisione l'importo richiesto come compenso per la mansione svolta, pena l’annullamento della nomina stessa. Il compenso si calcola partendo dal numero delle unità immobiliari che compongono il condominio, tenendo a mente che non tutti gli immobili partecipano nella stessa misura al pagamento dei compensi. Normalmente, le unità abitative e gli uffici hanno costi superiori rispetto agli scantinati o ai posti auto. I costi di un amministratore di condominio si calcolano valutando il tempo di lavoro necessario per seguire ogni unità immobiliare e considerando la paga media per ciascun collaboratore presente in studio. Di conseguenza, il costo annuale medio di amministrazione per un’unità immobiliare si aggira da 100 a 200 euro, escludendo eventuali mansioni  straordinarie che fanno inevitabilmente aumentare i costi. È utile ricordare che i compensi spettanti all’amministratore, insieme ai pagamenti effettuati dai condomini per qualsiasi altro fine, devono transitare su un conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio. In questa maniera, ciascun condomino potrà verificare le attività dell’amministrazione e richiedere una rendiconto periodico delle spese sostenute.