L'Amministratore di Condominio: un ruolo centrale nelle ristrutturazioni

Claudio Barzaghi, titolare e responsabile dello Studio CB Amministrazioni (Amministrazioni Condominiali Torino - Milano), che opera nel settore condominiale e immobiliare da oltre 20 anni, ci illustra diritti e doveri dei condomini nei confronti del Condominio, nei casi di interventi di ristrutturazione o ammodernamento del proprio appartamento o quando si presenta la necessità di intervento sulla parti comuni del condominio.

Claudio Barzaghi è un professionista con esperienza ventennale nell’amministrazione di immobili, anche di numerose unità abitative, e fornisce una consulenza a 360 gradi, sia per gli aspetti tecnici che amministrativi, gestendo direttamente i rapporti con il condominio, i condomini e i consiglieri.

Devo effettuare dei lavori di ammodernamento e ristrutturazione nel mio appartamento: mi serve l’autorizzazione del condominio?

Secondo il codice civile – art. 1122 c.c. - chi ha intenzione di effettuare lavori all’interno del proprio appartamento deve darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, deve informarne immediatamente l’assemblea. Essendo questa previsione di natura molto generica occorre procedere per gradi.

In primo luogo, il condomino che intende fare dei lavori di ristrutturazione nella propria abitazione deve avere cura che gli stessi NON rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Occorre inoltre verificare cosa prevede il Regolamento di condominio dello stabile che potrebbe disporre regole differenti rispetto a quelle contenute dal Codice Civile. Qualora il Regolamento Contrattuale non ponga alcun tipo di limite all’esecuzione di lavori di ristrutturazione o ammodernamento all’interno del singolo appartamento, ogni proprietario è libero di procedere in piena libertà, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Tuttavia, stando al testo del C.C., resta fermo l’obbligo del Condomino di informare preventivamente l’amministratore.

Il Condomino deve fornire – al fine di evitare successive contestazioni - una specifica con un rapporto dettagliato circa i lavori che intende eseguire. Il Tipo di comunicazione varia in base alla natura dei lavori che si svolgeranno. Se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria, per i quali è sufficiente (e facoltativa) una C.I.L., non è obbligatoria la figura del Direttore dei lavori che invece è assolutamente necessaria per le opere di notevole entità che impongono la presentazione di una SCIA.

Ci sono degli orari in cui l’impresa di costruzione può lavorare?

Come sempre dipende dalle leggi regionali, delibere comunali e dal regolamento di condominio. In genere, lavori che provocano disturbo e l’utilizzo di macchinari rumorosi sono consentiti dalle ore 8,00 alle ore 13,00 e dalle ore 15,00 alle ore 19,00. Sono esentati dal rispetto di tali orari i cantieri edili o stradali per il ripristino urgente dell'erogazione dei servizi di pubblica utilità o di situazioni di pericolo per l'incolumità pubblica. 

Vorrei installare la parabola sul mio balcone: posso?

Dipende dalle città, in quanto vi sono regolamenti comunali e dal regolamento di condominio. Normalmente, non è consentita l’installazione all’interno di balconi visibili da pubblica via o sul tetto nel caso di parabole di grandi dimensioni oltre i 120 cm. Quindi se il Comune non dispone nulla in merito (mi risulta che solo il capoluogo torinese lo abbia fatto) è possibile installarla, quando non sia vietata dal regolamento di condominio.

La Corte di Cassazione ha anche precisato che la norma è immediatamente applicabile senza necessità di ulteriore normativa regolamentare, stabilendo che il diritto di installare antenne radio e televisive sui beni di proprietà esclusiva altrui da parte dell'abitante dell'immobile, costituisce una facoltà che attiene all'esercizio del diritto primario dell'informazione e della libera manifestazione del pensiero disciplinato dall’art. 21 della costituzione, là dove sia garantito il pari diritto degli altri e senza pregiudicare l'esercizio di diritti di altra natura. Il diritto all’installazione di impianti radiotelevisivi è stato anche regolato dalla riforma del condominio nell’articolo 1122-bis del Codice Civile che rende possibile installare una parabola, anche se è già presente un impianto centralizzato condominiale, nel caso in cui quest’ultimo non consenta il diritto primario all’informazione. Questo è il caso degli impianti puntati a 13° est che non permettono a un cittadino straniero di informarsi dal momento che i canali del suo Paese trasmettono su altre posizioni orbitali (come 42° est per i canali turchi, 16° est per quelli albanesi, 26° est per quelli arabi e così via).

Ovviamente la parabola deve essere installata da un tecnico specializzato, con regolare iscrizione alla camera di commercio (la lettera b), che deve rilasciare la dichiarazione di conformità ai sensi del DM 37/2008. È sempre opportuno per un fatto estetico che la parabola sia il meno visibile possibile, meglio se montata sul tetto. Il lavoro di installazione, specialmente sul tetto, deve sempre essere fatto in sicurezza utilizzando i dpi (dispositivi di protezione individuale) attaccandosi alla linea vita. È sempre necessario dare comunicazione preventiva all’amministratore.

Abito al sesto piano, l’ascensore è vecchio e molto spesso non funziona. La maggioranza dei condomini non vuol spendere soldi perché molti appartamenti sono affittati a studenti: cosa posso fare?

In questi casi è necessaria la maggioranza dei condomini per l’approvazione di un lavoro straordinario, quale la sostituzione di un ascensore.

Le spese di impermeabilizzazione dei terrazzi a uso esclusivo sono a carico del condominio?

L’articolo 1126 di seguito riportato specifica come ripartire tali spese. Occorre precisare che chi ha l’uso esclusivo della terrazza, oltre al pagamento del terzo e della quota pari ai suoi millesimi di proprietà per i 2/3, deve pagare interamente la posa e l’acquisto delle piastrelle.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Vorrei installare dei pannelli fotovoltaici per mio uso esclusivo. Posso?

Certamente, la riforma del condominio (legge 220 del 2012) ha inserito l’art 1122 bis il qual specifica, tra l'altro, che l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici non necessita del preventivo consenso dell’amministratore o dell'assemblea. L'intervento deve però essere eseguito in modo tale da arrecare il minor pregiudizio possibile sia alle parti comuni dell'edificio, sia alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini. Infatti  l'articolo 1122-bis, al comma 3, impone al condomino di interpellare l'assemblea solo qualora le opere che intende eseguire comportino delle modificazioni delle parti comuni interessate dai lavori, obbligandolo a indicare all'amministratore il «contenuto specifico» degli interventi e le «modalità» con cui vuole porli in essere.

L'assemblea, può deliberare solo quando l'impianto renda necessario modificare le parti comuni condominiali. L'assemblea non può negare a uno o più condomini l'autorizzazione dell’istallazione di pannelli solari sui tetti o sui lastrici solari comuni dell'edificio. Può solo limitarsi a prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, se questo comporta la modifica delle parti comuni, o a imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio: il tutto con una delibera che deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i due terzi del valore dell'edificio.In una recente sentenza (11707 del 7 ottobre 2017) del tribunale di Milano, per un caso in cui l’assemblea aveva negato l’installazione sul tetto comune di pannelli fotovoltaici a uso privato, il giudice ha dichiarato la nullità della delibera in quanto contraria ad un diritto del condomino sull’utilizzo delle parti comuni.

Mi vergogno dello stato delle pareti e del pavimento del mio pianerottolo e vorrei sistemare a mie spese: cosa devo fare?

Sono parti comuni della singola scala, quindi è necessario chiedere all’amministratore di indire apposita assemblea o di inserire all’ordine del giorno della prima assemblea la richiesta di autorizzazione. Essendo, come dicevamo prima, parte comune di una singola scala può essere convocata un’assemblea parziale dove sono quindi invitati i proprietari di quella scala.

Una facciata fatiscente è una manutenzione ordinaria o straordinaria? Ci sono contributi o agevolazioni?

Il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è molto sottile, possiamo dire che quella straordinaria riguarda tutte quelle opere che comprendono la sostituzione di parti strutturali dell’edificio, mentre per quella ordinaria si intendono quei lavori volti a integrare e a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti ma anche lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, come porte, finestre e pavimenti.L’art.3 del D.P.R. n.380/2001, riportato nel Testo Unico Edilizio specifica bene tutti gli interventi.

Ai fini condominiali, o meglio per poter deliberare, non cambia nulla in quanto tali delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Vi è la detrazione del 50% fino a 96.000 euro (a condomino) di spesa per lavori di ristrutturazione effettuati nel 2018, e l’agevolazione dell’iva al 10%.